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L'état des lieux de référence en France
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C’est le passage obligé quand vous entrez dans un nouveau logement ou que vous quittez votre location : l’état des lieux. Une étape souvent négligée, voire expédiée, par les bailleurs et les locataires lors de la signature du bail. Pourtant, c’est l’état des lieux qui permet de faire démarrer le bail dans de bonnes conditions, et d’assurer aux deux parties une relation pérenne.
En quoi consiste exactement l’état des lieux ? Est-il obligatoire ? Quelle différence entre un état des lieux d’entrée et de sortie ?
Comment le remplir et à quelle date l’effectuer ? Que faire si l’état des lieux n’a pas été fait ? Dans cet article, vous trouverez les réponses à toutes les questions que vous posez (et à celles que vous ne vous posez pas) sur l’état des lieux. N'oubliez pas de télécharger votre état des lieux et de le remplir avant de vous installer dans votre nouvel appartement.
“État des lieux d’entrée”, ‘état des lieux de sortie”, “état des lieux contradictoire”, mais qu’entend-on exactement par “état des lieux” ? S’agit-il de la visite d’observation ou du document rédigé conjointement par le locataire et son propriétaire lors de l’inspection ?
Pour être exact, l’expression désigne les deux à la fois. L'état des lieux est un constat qui décrit l'état précis d'un logement donné en location à l'entrée et à la sortie du locataire. Ce document étant un document officiel concernant la location d’un logement, il se doit d’être réglementé et encadré par la loi. Une des choses obligatoires qu’il doit comporter est la grille de vétusté qui pour chaque type d’éléments établie une durée de vie théorique. C'est un document important du contrat de bail d'habitation : son contenu peut avoir de grandes conséquences tant sur le plan juridique que financier. La loi ALUR a rendu l’état des lieux obligatoire pour tous les contrats de location, dans l’intérêt du propriétaire mais aussi du locataire.
L’objectif d’un état des lieux est d’établir une description précise de l’habitation et de l’état de chacune de ses parties. Chaque pièce est inspectée du sol au plafond, ainsi que les équipements adjacents :
Dans le cas des meublés, cela permet également de dresser un bilan du nombre de meubles et des équipements supplémentaires comme les appareils électroménagers.
Au terme de cette étape, l’état des lieux est signé par les parties présentes qui conservent chacune un exemplaire. Cela sert de preuve au futur locataire entrant et à l’actuel locataire sortant qu’il a rendu le logement en bon état. Ou, au contraire, qu’il y a eu des dégradations et des dommages durant la location. Il faut alors que les deux parties soient de bonne foi pour que le processus soit réussi et qu’ils réalisent un état des lieux contradictoire.
L’état des lieux "simplifié” se fait à l’amiable, par les deux parties. L’état des lieux entrant se fait le jour de la signature du bail et de la remise des clefs. Il est établit en présence :
Bien qu’il soit légalement possible pour les deux partis de se faire représenter ce jour-là, cette option n’est pas recommandée sauf en cas de force majeur. La présence dans le logement des deux parties est indispensable pour se mettre d’accord dès le début sur le contenu de l’état des lieux.
Lors de l’état des lieux, locataire et propriétaire sont vivement encouragé(e)s à prendre des photos du logement et à les conserver. Ces documents peuvent constituer une preuve juridique en cas de litige sur l’origine d’une dégradation le jour de l'état des lieux de sortie.
Sur le document papier, les informations suivantes doivent apparaître :
Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état :
Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images, la signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.
Le document est rédigé et signé en deux exemplaires, un par partie, à conserver précieusement.
Conseils pour constater l’état des lieux de façon optimale
"Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures."
La qualité d’un logement est une condition importante pour le locataire. Ainsi le propriétaire doit faire en sorte d’offrir un logis décent. En effet, un logement insalubre est sanctionnable pour le bailleur. Il est jugé insalubre s’il présente un danger pour la santé ou sécurité de l’occupant.
Au terme du bail, ou lorsque le locataire donne congés à son bailleur, un état des lieux de sortie est prévu afin d’établir un constat de l’état du logement entre l’arrivée du locataire et son départ. Afin de permettre une comparaison, on réalisera l’état des lieux d’entrée et de sortie sur le même document papier. Ce document doit comporter une section pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire" ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.
Si des dégradations sont constatées, le propriétaire peut exiger des retenues pour la remise en état du logement. Mais il est alors important d’estimer la bonne somme d’argent s’il y a réellement un dégât causé par l’occupant. Les charges locatives sont donc un sujet auquel il faut prêter attention. La difficulté pour le locataire est de prouver que ces dégradations sont le fruit de l’usure normale et non de son fait. Cette tâche n’est pas aisée étant donnée qu’il n’existe pas de document officiel définissant avec précision la notion d’usure normale. A titre indicatif, il a été défini une durée de vie pour certains équipements :
Ces données sont une estimation qui ne tient pas compte de certaines caractéristiques, comme la fréquence d’usage des équipements. Ex : une moquette recouverte de meubles, des tableaux qui cachent le papier peint, des plaques de cuisson rarement utilisées.
Même avec un entretien régulier, un logement n’échappe pas à l’usure du temps : murs jaunis ou ternis, parquet terni, moquette usée, joints de douche attaqués, trace de rouille ou de calcaire sur la plomberie, etc sont des signes du passage du temps et ne peuvent être imputés au locataire. Un état des lieux signé conjointement par bailleur et locataire est appelé "contradictoire".
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